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王广宇:后疫情时代房地产行业变局

浏览:127次 | 最后更新:2020-08-23

房地产供需双向拉升

 
2020年新冠疫情的突至,房地产行业受到强烈的冲击,今年1-2月全国房地产投资同比下降16%,销售量下滑近40%。虽经历了短暂的剧烈冲击,但疫情后房地产行业快速反弹。从3月份开始,中国房地产行业的复苏势头超乎想象,根据国家统计局的统计,截至2020年7月,全国房地产开发投资额75000亿,同比增长了3.4%,很多城市如深圳、成都、长三角等地区的房价均出现了逆势的增长。
为应对疫情冲击,我国采取更加积极的财政政策和更加稳健灵活的货币政策,以促进各行各业的恢复。对于房地产行业来说,这些积极政策不只是从需求侧,而且从供给侧刺激了房地产市场。从供给端来看,我国房地产行业是一个连带性很强、链条非常长的产业。自2008年起房地产行业迅猛发展,已经成为促进经济增长的重要部分,房地产行业的发展不仅关系着经济的增长,还关系到每个人的生活幸福指数。
疫情期间,多数房地产企业面临资金链断裂、业务破产的风险。在坚持住房不炒的基础之上,国家从信贷宽松、财政纾困方面为很多中小企业或者很多实体企业提供了资金和政策支持,即使这些资金并没有流入各房地产企业,但由于房地产行业的连带性,很多关联行业如家具建材基础设施建设恢复,也会带动地产行业的恢复。地产行业从各个角度得到了快速输血,加快形成产品的机会。因此疫情后地产行业迎来了在过去几年少有的,投资相对比较宽松的时机,毫无疑问从供给侧来说房地产行业获取了更多的流动性资金,产品供给存在不断上升的动力。
从需求端来看,居民对于房地产的需求并未削减。一方面,我国城镇化尚未结束,消费者存在很大一部分的改善性住房需求,即由之前的质量、环境较差或者面积较小的房子改换为更加舒适的居住环境的需求。在疫情期间,居家办公的需求大幅增加,对于房产的需求急速增长,因此改善性住房的需求比刚性需求更多的拉动了房地产的回升。另一方面则源于居民的房地产信仰,在全球经济不景气及利率不断下行的环境之下,房地产信仰会促使消费者将更多关注倾向于存在较高保值增值可能性的房地产,在疫情冲击之后财富管理的偏好使得房地产行业成为炙手可热之选。
 

房地产投资将更趋理性

 
首先,房地产的投资价值在于房价的变动。房价的变动是每个消费者、投资者都密切关注的话题,房价的变动趋势很大程度上与消费者的行为选择息息相关。固然,不同地区因其不同的发展程度和人口流动决定着不同的房价走向,但从全国来看,房价的变动趋势受两个根本因素驱动。一是我国房地产行业政府和市场关系比较独特。对于中国房地产行业来说,市场化之路尚未完成,毫无疑问政府对房地产存在较强的的干预。某种程度上政府不光是一个政策的制定者、调控者,还是今天房地产市场里面最大的卖家。二是土地财政对房地产行业的限制。房价与土地价格紧密相连,任何一个房子房价的构成中最大的成本在于卖地收入和税收,而不是建造成本,也不是营销成本。土地价格是各级政府财政收入的一部分,甚至是部分地方政府的主要财政收入来源,土地价格的居高不下是我国房价不断上涨的根本原因。因此要建立健康的中国房地产市场,还需要较为漫长的时间去调整政府和市场、市场参与者之间的关系,更多由供需关系决定房价。发达经济体的政府更多的在规则、法律、规划发挥作用,但不直接参与市场定价。在房住不炒框架之下,市场的利益格局、市场主体的培养、定价机制及中国的城镇化的进程,都不可以简单用行政手段去限制。在我国社会主义市场经济中,一定是社会主义和市场经济结合在一起的,一方面让商品房充分市场化,另一方面也需居民的住房保障双轨制来去解决14亿人民的住房问题。
其次,房子虽是好的投资品,但在当下可能不合时宜。40年改革开放之后,我国居民最大的财产就是房子,财产性收入的根源跟房价和房产,作为一个保值增值型的资产是分不开的。十八大以来提出要增加居民的财产性收入,大家可以看到我国居民的财产管理中升值最高的资产便是房地产。作为居民的财产性收入,房产是目前为止所有的类金融产品里面不二的选择,甚至负利率收益非常低的情况下,房子成为居民的财产里面最重要的压舱石。目前中国的金融市场尚未能提供更多的创新型、有足够收益率、有降低风险的产品,因此目前选择房产的人更多。对于有足够多的金融资产和相对有足够专业经验的人来说,目前是进行房地产投资的良好时机,但对于财产收入不是非常充裕的群体来说,由于房价的波动性较大,较高负债会形成较大的负担。
最后,房地产行业的区域性和结构性错配问题。一是老龄化趋势下年龄结构的错配。老龄化背景下,中年以上的中产阶层在过去几十年的收入和财产管理生涯中升值最大的投资就是房子,随着老年期退休的到来和寿命的延长房地产会成为仅剩的资产。对于年轻人来说便有购置新房子的需求和选择。二是地区房价错位导致的房地产错配。对于有购置新房需求的年轻人,在房地产信仰的理念之下,像北京、深圳这些一线城市的房子买不起,但是三四线城市也许可以买三套,这个问题在中国是个有特别深刻的结构性、区域性代表的一个问题,国人的房地产信仰还需要比较长的时间去改变。对于房地产投资需要投入更多的理性思考才好做出选择。
 

未来房地产格局需注重新产城融合

 
对于疫情冲击之后的房地产行业来说,各房地产企业表现不同,未来房地产行业的发展依旧任重道远。
第一,房地产企业需开拓更多与城市更新相关的机遇。房地产这个行业会细分,有一技之长的专业化公司会更成功。因为中国的城镇化过程中,快速建设使得很多城市具有非常大的更新机会,如深圳,虽然新供给土地在大范围减少,但深圳做的最好的房地产商基本上都是做城市更新服务的。同时新三线城市特别核心涉及城市更新和产品升级的的地产商未来发展前景会更加广阔。
第二,新产城是未来房地产的发展趋势。居民选择购置房产除了有居住的功能之外,还有很重要的工作和社交的功能。因此专门做园区、产业融合或产城发展等领域会是未来的发展方向。新产城结合,就是要把产业资源、金融资源、居住环境、生活环境及商业融合在一起,这种业态应成为未来城市发展的重点。未来城市应该是若干个散点,大范围上丰富几个平方公里,如果一个城市拥有丰富的散点式的产城,就不会出现大城市病,不会出现城市堵塞,居民幸福指数将会更高。
第三,在房地产企业里,交易服务、增值服务及专业服务的公司升值空间更大,如雅居乐物业、碧桂园物业、贝壳等公司,做创新服务的功能为这些公司带来很大的发展潜力。
第四,我国房地产行业格局仍有很大的变革空间。中国房地产行业规模较大,但行业集中度较低,难以形成较强的巨头整合,无法形成如其他行业类似的完整结构。未来中国地产公司最理想的结构可以参考银行系统的发展结构,大中小各种规模、各种特色的企业根据其定位进行发展,进而形成一个比较多元化的生态。避免这个行业既不要变成若干个巨头垄断,又不用回到过去小散乱舢板渡江的状态。
本文于8月18日疫情后地产行业变局与投资趋势展望《巴伦周刊》中文版圆桌派 王广宇先生发言整理